Недвижимость 17 октября 2017

Спрос на квартиры в новостройках за МКАД продолжает падать

Цены на новые квартиры в Подмосковье не растут уже полтора года. Продавцам не помогают даже скидки и рассрочки. Те, кто готов сорваться с насиженных мест, пользуясь моментом, улучшают жилищные условия.

 

 

Три фактора

Последние два года затоваривание подмосковного рынка жилья происходило по нескольким причинам. Во-первых, из-за избытка предложения: жилья построили много, почти в любом жилом комплексе можно без проблем найти свободную квартиру. И застройщики вынуждены сбавить обороты. Так, в первом полугодии 2017 года в зоне до 30 км от МКАД стартовало всего 7 новых проектов. Для сравнения: в докризисное время в регионе выходило на рынок по 5 проектов ежемесячно.

«Инвестиционной себестоимости, которая сегодня есть в Москве, в Московской области практически не осталось. А инвестиционная себестоимость – это то, что позволяет создавать новое качество среды внутри проектов, применять новые технологии. Даже без реновации подмосковный рынок находится на грани. Потому нужно очень внимательно следить за теми объемами метров, которые выходят там на рынок», – заявил недавно замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. По его словам, сейчас Московская область в основном застраивается в радиусе 15 км от МКАД, а 90% граждан, покупающих там квартиры, едут на работу в Москву.

На сегодня в Подмосковье более 500 компаний привлекают средства граждан по 214-ФЗ. «С одной стороны, это неплохо, так как есть конкуренция, но это опасно с точки зрения любого колебания на рынке», – сказал замминистра. Напомним, в сентябре областной реестр проблемных застройщиков пополнили ООО «ИЦ «Гарант» и ООО «МастерСтрой».

Во-вторых, на покупку жилья у многих граждан банально нет денег. Если бы не ипотека, то продажи вообще остановились бы. Но ресурс этого источника ограничен: у большинства потенциальных покупателей не хватает средств на покупку квартиры даже в кредит.

В-третьих, областной рынок новостроек продолжает уступать часть спроса Москве. Особенно это заметно в новых округах. «Новая Москва имеет преимущества в виде столичной прописки, различных социальных бонусов для ее обладателей, – поясняет порталу «Вокруг Москвы» директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов. – Также в Новой Москве реально купить квартиру в пешей доступности от метро, что в Подмосковье сделать пока невозможно. Да, цена в Новой Москве несколько выше. Но те, кому важны прописка, хорошая пенсия, все чаще выбирают Новую Москву. Для молодежи подойдет и Подмосковье. Бывает и так, что в отдельных локациях Подмосковья транспортная доступность даже лучше, чем в Новой Москве».

Избыток предложения и слабый спрос не дают «квадратам» дорожать. В сентябре, по информации КР «Мегаполис-Сервис», за метр подмосковного жилья девелоперы просили в среднем 71,2 тыс. руб. Это без торга и скидок. Руководитель АЦ компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов отметил в Московской области беспрецедентное количество продаж со скидками: максимальный дисконт достиг рекордной отметки 31%.

Возле МКАД

Конечно, у областной недвижимости есть свои козыри. И главный из них – уровень цен. По мнению руководителя управления маркетинга и рекламы ГК «Инград» Анны Соколовой, новостройки в ближнем Подмосковье примерно на 30–40% дешевле, чем в спальных районах «старой» Москвы. Поэтому в подмосковных городах с нормальной транспортной доступностью (например, Мытищи) «с продажами все хорошо».

Сейчас в радиусе 15 км от МКАД, где 14 городах-спутниках Москвы живет 2,55 млн человек, реализуется 220 проектов. Дороже всего новостройки на севере и северо-западе, а дешевле – на северо-востоке и юге. Самые демократичные цены мы с нашими экспертами нашли в Домодедове. По оценке компании «Азбука жилья», средняя стоимость новой квартиры здесь составила 2,92 млн руб. (см. таблицу). В тройку доступных городов также вошли расположенные на северо-востоке от столицы Ивантеевка (3,3 млн руб.) и Щелково (3,46 млн руб).

Самые дорогие в ближнем Подмосковье – Реутов, Долгопрудный, Котельники, Красногорск и Химки. Квартиры здесь стоят в среднем от 5,1 млн до 6,5 млн руб. Эти города расположены возле МКАД, имеют хорошо развитое железнодорожное сообщение, а Котельники – даже станцию метро.

Чаще всего покупатели интересуются жильем в Ленинском районе (порядка 20% спроса), далее по популярности идут Красногорский (15%), Люберецкий (10%), Мытищинский (8%), Одинцовский (7%) районы и Балашиха с Железнодорожным (7%), сообщила гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. В аутсайдерах Сергиево-Посадский район, Климовск, Знаменск. Наиболее востребованы у покупателей однушки и студии: на них приходится почти две трети сделок.

Что дальше?

В общем, сейчас удачный момент для улучшения жилищных условий. Но торопиться не стоит. Цены смотрят вниз. Как считает руководитель АЦ «Индикаторы Рынка Недвижимости» Олег Репченко, на фоне ограниченного платежеспособного спроса и растущего предложения квартиры будут дешеветь и дальше. Причем за МКАД, по мнению аналитика, цены просядут больше, чем в «старой» Москве. В среднем и дальнем Подмосковье, а также в удаленных районах Новой Москвы с плохой транспортной доступностью строительство многоэтажного жилья может вообще остановиться. «Падение цен внутри МКАД ниже 100 тыс. руб. за квадратный метр потребует корректировки стоимости метра в ближнем Подмосковье до 60–70 тыс. руб., в среднем – примерно до 50 тыс. руб., а в дальнем – до 30–40 тыс. руб., что делает строительство на этих территориях нерентабельным», – разъяснил эксперт.

Впрочем, резкого обвала не произойдет. «Цены будут снижаться постепенно, на 5–15% в год, ступеньками: периоды роста продаж после очередного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне, а для новой активизации рынка будет требоваться новая корректировка стоимости жилья вниз», – заключил Репченко.

 

 

17 октября 2017 /
комментарии

Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи!