Array ( [childs] => Array ( [54] => Array ( [category_id] => 54 [title] => ЖКХ [sort_order] => 0 [href] => /society/zhkkh ) [55] => Array ( [category_id] => 55 [title] => Транспорт [sort_order] => 0 [href] => /society/obschestvennyj-transport ) [56] => Array ( [category_id] => 56 [title] => Социальное [sort_order] => 0 [href] => /society/socialnoe ) ) [category_id] => 40 [parent_id] => 0 [title] => Общество [sort_order] => 22 [href] => /society )
Общество 6 апреля 2018

Подмосковная усадьба за рубль – стоит ли овчинка выделки?

Усадьба Марфино
Проезжая по Подмосковью, сегодня порою еще натыкаешься на остовы «дворянских гнезд» – подмосковных усадеб, построенных некогда помещиками или купцами-«миллионщиками». В советское время эти поместья зачастую использовались как санатории или дома отдыха. Экономическая и политическая обстановка в стране изменилась, и далеко не все бывшие владельцы смогли сохранить свою собственность и поддерживать ее в должном состоянии. Сегодня огромное количество объектов культурного наследия в Подмосковье обречены на разрушение и забвение. Можно ли что-то сделать, чтобы сохранить их?

С 2013 года в Московской области работает программа льготной аренды «Рубль за квадратный метр». За это время около 30 усадеб смогли найти новых хозяев. Что с этими усадьбами теперь? Насколько удовлетворены своими капиталовложениями арендаторы? Почти пять лет – достаточный срок, чтобы ответить на эти вопросы.

Руины подмосковной усадьбы

Как получить усадьбу за рубль?

Суть программы «Рубль за квадратный метр» в том, что победитель аукциона, где выставлялся объект культурного наследия в Подмосковье, обязан восстановить его за 7 лет. Если от имения сохранились только руины, прежде всего, понадобится заказ архитектурного проекта, полностью соответствующего тому, что задумал зодчий былых столетий. И только после того, как объект будет полностью отреставрирован и принят экспертами Министерства культуры Московской области, его владелец будет иметь право на льготную ставку аренды – 1 рубль за 1 кв. метр на протяжении 49 лет. До конца периода за усадьбу платится рыночная цена аренды. При этом объект и земля под ним продолжают оставаться в собственности государства, а арендатор может только использовать здание – как отель, клинику, элитную школу. При этом запрещено размещать в старинных стенах производства, склады или учреждения, чья деятельность связана с применением химических соединений. Например, делать там СПА с бассейном или салон красоты.

Можно и жить в усадьбе самому, как делали это владельцы подмосковных гнезд в старые добрые времена. Однако зарегистрироваться будет уже проблематично – по закону усадьба остается нежилым объектом недвижимости.

Однако генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что приобретение усадьбы для собственного проживания не самое выгодное дело:

Данная программа рассчитана, конечно, на инвесторов, которые планируют использовать объекты по делу. Для частного инвестора, планирующего использовать усадьбу в собственных целях, это достаточно затратное вложение. Во-первых, существует ряд условий в рамках программы, которые нужно соблюдать, во-вторых, при реконструкции можно столкнуться с проблемами, решение которых значительно увеличит капиталовложения в проект.

Подмосковная усадьба: что делать и с чего начать?

Серьезно влияет на объем капиталовложений требование губернатора Московской области Андрея Воробьева: усадьбы в Подмосковье должны быть обеспечены современными дорогами, стоянками и предприятиями общественного питания – за счет арендаторов.

Вспомним, как создавались эти усадьбы: их часто возводили для уединенной жизни на природе, подальше от суеты большого города. Поместье, затерянное в лесах и полях, может и сегодня привлечь туристов, но турпоток будет по определению невелик. Возможно, такое поместье будет востребовано как детский туристический лагерь или дом отдыха для пожилых людей – в этих случаях отдаленность от соблазнов цивилизации может рассматриваться как положительный фактор.

Вера Сецкая, президент GVA Sawyer напоминает о том, что для девелопера задача реконструкции исторических построек усадебного типа технически сложна и капиталозатратна:

Большое количество усадеб, входящих в программу «Рубль за квадратный метр», находится в инфраструктурно неразвитых локациях, они требуют полного конструктивного обновления и инженерного оснащения. По сути, работа будет вестись с нуля. Реставрация архитектурных элементов фасада и элементов декора внутренних помещений также требует временных и материальных затрат. Поэтому говорить об экономике таких объектов с точки зрения эффективного вложения по сравнению с инвестированием в другие сегменты недвижимости не представляется возможным. Скорее, это диверсификация вложений, вложения в экслюзивность, создание уникального имиджа объекта в определенном сегменте с целью придания конкурентоспособных характеристик. Старинные усадьбы с восстановленными интерьерами могут быть успешно использованы для организации банкетных залов, ресторанов, а также мест проведения концертных и культурных мероприятий. Дополнительным, хоть и не приносящим особый доход элементом, может стать мини-музей, рассказывающий об истории здания или бывших владельцах. Яркими примерами таких проектов служат Абрамцево и Архангельское.

Усадьба Архангельское

Каких денег требует «усадьба за рубль»?

Есть и более близкие к нам по времени примеры «вложения в уникальность». В селе Воронино под Ростовом Великим приблизительно 10 лет назад была выкуплена усадьба дворян Леонтьевых – за $50 000. Приобрели имение наследники дворянского рода, которые реконструировали усадебный дом, хозяйственные постройки и всю территорию. Сегодня в главном здании усадьбы работает музей, посвященный истории семьи Леонтьевых.

Рядом с главным домом возведены два гостиничных помещения с номерами различных категорий. Их загрузка за полтора года после сдачи реконструированного объектива составляла 7–8%. Полной окупаемости усадьба достигала только в «горячие даты» – в январе, мае, июле. В остальные месяцы хозяевам требовалось вкладывать в содержание имения собственные средства – примерно 400 000–500 000 рублей ежемесячно.

Усадьба дворян Леонтьевых

С другой стороны, в том же Ростове Великом давно и успешно работает «Усадьба Плешанова» – высоко востребованный туристами объект. Гостинично-музейный комплекс был открыт в 2003 году, с тех пор значительно расширился и собирается расти дальше: его владелец И. Синюшкин планирует создание целого музейного квартала. Возможно, главным фактором, обозначившими преуспевание «Усадьбы Плешанова» можно назвать местонахождение зданий – в самом Ростове, который привлекает путешественников, но может предложить им не так уж много развлечений. Сегодня среднегодовая загрузка «Усадьбы Плешанова» достигает 56%, и это очень неплохой результат.

Два объекта, практически в одной географической точке, с одинаковым назначением – при этом один из них доходен, другой – нет.

Усадьба Плешанова

Руководитель департамента города Москвы по конкурентной политике Геннадий Дёгтев согласен с тем, что доходность зависит от местоположения объекта, а также от того, сколько времени инвестор готов ждать:

Для участия в программе льготной аренды объекта культурного наследия инвестору необходимы «длинные» деньги. Условия сделки привлекательны – ставка аренды составляет 1 рубль за квадратный метр в год, договор заключается на 49 лет. Однако нужно учитывать, что перед использованием объекта в нем необходимо провести ремонтно-реставрационные работы за свой счет. Только после завершения обозначенных работ инвестор переходит на льготную ставку аренды. Именно поэтому инвестору нужен «долгий рубль». Со своей стороны власти гарантируют понятные и прозрачные условия сделки. С момента старта программы льготной аренды на аукционах по ОКН установилась и сохраняется высокая конкуренция.

Подмосковные усадьбы: любовь по расчету

Вкладывать «длинные деньги» в нашей сложной экономической обстановке может позволить себе далеко не каждый инвестор. Однако даже при этой необходимости конкуренция за объекты культурного наследия в Подмосковье действительно велика – каждый год в льготную программу для арендаторов «Рубль за квадратный метр» включаются все новые объекты. В 2015 году для посетителей открылись двери усадьбы Аигиных в селе Талицы Пушкинского района. Недавно подмосковное имение Любвино тоже нашло своего арендатора по программе «Рубль за метр». 19 апреля 2018 года пройдут аукционы за право аренды имения Сологубов в Серпухове и усадьбы Мамонтовых в Пушкинском районе.

Усадьба Аигиных

Чем же руководствуются инвесторы в своих расчетах? Алексей Перлин уверен, что есть факторы, которые поощряют спрос на подмосковные усадьбы:

С одной стороны, сложно просчитать капиталовложения в проект, да и банки не столь охотно кредитуют такие истории, поскольку нет системности. С другой, все вышесказанное приводит к отсутствию конкуренции, что делает бизнес интересным для инвестора. Как всегда, все индивидуально, все зависит от конкретного объекта. Но главное, что должен сделать инвестор, задумавшийся о приобретении усадьбы: рассчитать свои силы и возможности.

Итак, прежде всего, необходим расчет, без него ничего не выйдет. Однако столичный бизнесмен Сергей Васильев, реконструировавший усадьбу Степановское-Волосово в Тверской области, полагает, что нельзя относиться к реставрации культурного объекта исключительно как к бизнесу: сначала в усадьбу нужно влюбиться. Будущие арендаторы могут занять промежуточную позицию: выбрать объект по любви, а силы, средства и возможную выгоду определять по расчету. Тогда все получится, и через семь лет еще одна подмосковная усадьба будет готова принимать гостей.

Елена Борисова

6 апреля 2018 / Вокруг Москвы
комментарии

Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи!