Array ( [childs] => Array ( [75] => Array ( [category_id] => 75 [title] => Деньги [sort_order] => 0 [status] => 1 [href] => /business/dengi ) [76] => Array ( [category_id] => 76 [title] => Строительство [sort_order] => 0 [status] => 1 [href] => /business/building ) [77] => Array ( [category_id] => 77 [title] => Фермерство [sort_order] => 0 [status] => 1 [href] => /business/fermerstvo ) [5] => Array ( [category_id] => 5 [title] => Недвижимость [sort_order] => 3 [status] => 1 [href] => /business/realestate ) ) )
Недвижимость 10 октября 2017

Купить дом в Подмосковье: главное – не торопиться!

Столичная суета заедает. Приходит время, и вы решаете приобрести дом за городом. «Вокруг Москвы» дает 13 самых главных лайфхаков по приобретению недвижимости для ПМЖ.

1. Покупка дома начинается с подробного изучения местности. Откройте карты в интернет-поисковиках, используйте масштабирование, посмотрите свой район. Скрупулезно проверьте, нет ли поблизости от выбранного вами места мусорных полигонов, свалок или вредных производств. Не поленитесь съездить на объект, пообщайтесь с потенциальными соседями – вы получите море полезной информации о людях, которые будут жить с вами рядом, о местной администрации. В этих беседах всплывут и скрытые проблемы: перебои с электроснабжением, сложности с вывозом мусора, неудовлетворительное качество воды, случаи воровства. Разведайте, нет ли у продавца выбранного вами дома тлеющего или открытого конфликта с правлением поселка или его жителями, не числятся ли за ним долги по уплате общих взносов. Нелишним будет перед покупкой измерить границы участка: они должны соответствовать кадастровой записи.

 

2. Помните главное правило: крупный населенный пункт – развитая инфраструктура. В отдаленных подмосковных СНТ трудно найти продуктовый магазин, нет детсадов, школ, больниц. С  рейсовыми автобусами тоже не все гладко – ходят редко и не всегда по расписанию. Иметь авто в собственности вам не помешает. Как вы будете выбираться из своей берлоги зимой? А летом? Не станут ли грязь и снег для вас непреодолимой преградой?

Более выигрышно для покупки дома выглядят поселки городского типа или села, где есть пусть минимальные, но столь необходимые условия для комфортной жизни: развита транспортная инфраструктура, работают сетевые супермаркеты или небольшие магазины, детские сады, школы, больницы, поликлиники, пожарная часть, клуб, парикмахерская, кафе.

 

3. Ключевой вопрос: в какое время года лучше покупать дом? Зимой не самое удачное время – не видно, какая почва на участке. Но зато в морозный день можно выяснить, не замерзает ли вода в водопроводе, как работает септик. Летом покупать дом значительно лучше: можно оценить состояние сада, проверить, душно ли в доме в жару. В дачный сезон вы с большой вероятностью сможете пообщаться с потенциальными соседями.

Однако лучшим моментом для экспертизы и принятия решения о покупке считается межсезонье. В это время участок еще не укрыт снегом (осенью) или он уже растаял (весной), одновременно можно проверить работу отопления, выяснить, насколько хорошо дом держит тепло, надежна ли теплоизоляция. Поздней весной стоит заглянуть в подвал: не подтоплен ли он? Да и состояние подъездных дорог лучше видно в дождливые или снежные дни.

 

4. Нормативы застройки. Каждый потенциальный покупатель выбирает участок земли под себя. Огородники радеют за просторы, любители пассивного отдыха будут довольствоваться клочком земли для мангала и парковки. Но существуют жесткие стандарты и нормативы застройки. Минимальная площадь придомового участка – 4 сотки. Расстояние от окон ваших жилых помещений до стен соседского дома и хозяйственных построек должно быть не менее 6 метров. Все ваши строения должны отстоять хотя бы на 1 метр от границ соседнего участка. При нарушении этих требований соседи вправе пожаловаться на вас в суд, вы проиграете, и вас обяжут снести все, что построено не по закону.

 

5. Целевое назначение земель. Многие не обращают внимания на целевое назначение территории, где построено жилье. А зря! От этого зависит база налогообложения, возможность регистрации в доме, наличие коммунальных услуг. Рассмотрим варианты:  есть земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. В населенных пунктах есть следующие категории земель: под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ) и дачное некоммерческое партнерство (ДНП). Земли сельхозназначения включают также ЛПХ, ДНП и земли для садоводства.

Важно! В отличие от дач в СНТ для домов на территориях для ИЖС нет ограничений по габаритам постройки и размерам участка для постоянной регистрации по месту жительства. Правда, и налоги несколько выше, чем в СНТ. Прописаться в собственном доме на землях для ИЖС не составляет труда, но на даче в СНТ вас зарегистрируют лишь в том случае, если доказано (как правило, через суд), что постройка пригодна для круглогодичного проживания.

 

6. Необходима калькуляция затрат. Узнайте у продавца, сколько составляют налоги на дом и участок, каковы тарифы на газ, электричество, водоснабжение, канализацию (или сколько будет стоить обслуживание септика), центральное отопление (при наличии). А сколько стоит кубометр дров? Вам же зимовать в этом доме! Вывоз мусора, уборка снега, ремонт дорог, освещение улиц, обслуживание шлагбаумов, охрана поселка, содержание общественных территорий – всех этих расходов вам не избежать, и надо быть готовым оплачивать счета.

 

7. Поговорим об обременениях и ограничениях. Если вы приобретаете дом по соседству с заповедной территорией, памятником исторического наследия, убедитесь, что он не является их частью. В особо охраняемых зонах ограничена хозяйственная деятельность и запрещено жилое строительство. Границы этих зон четко описаны в госкадастре. Про имеющиеся в этой области нарушения и коррупционные схемы говорить не будем, но покупать дом на птичьих правах не советуем.

 

8. Водоохранная зона и объекты общего пользования. Наболевшая тема! Зазубрите наизусть! В прибрежной полосе строить жилье запрещено, ее ширина согласно действующему законодательству может варьироваться от 50 до 200 метров. Далее всплывает вопрос об объектах общего пользования. Обратите внимание: если через ваш участок проходит тропинка к пляжу, общественному колодцу или железнодорожной станции, ее нельзя перекрыть забором. Сведения об обременениях содержатся в кадастровом паспорте земельного участка.

 

9. Техническая экспертиза дома. Постарайтесь найти среди своих друзей или наймите экспертов в узкопрофильных областях. Они грамотно проинспектируют приобретаемый дом: обнаружат дефекты в проектировании, коммуникациях, отделочных работах. Проверяйте все: свойства грунтов, качество питьевой воды, конструктив здания, работу важнейших систем жизнеобеспечения (септик, водопровод, газ, обогрев, камины, электроснабжение, утепление, гидроизоляция, вентиляция). Это не всегда возможно, но, поверьте, в дальнейшем убережет вас от непредвиденных затрат при эксплуатации дома.

 

10. Экспертиза необходима и придомовому участку. Плохая геология (торфяники) может стать причиной пожара. Повышенная влажность почвы приведет к тому, что она не будет держать фундамент. Отметьте для себя, что любые эти проблемы устранимы на этапе строительства (можно устроить плитный фундамент, поставить здание на сваи, выполнить дренаж), а вот уже построенный дом приспособить к особенностям грунта будет затруднительно и затратно.

 

11. Подмосковная вода – не лучшая по качеству и минералогическому составу. Чаще всего в Московской области в частных домах водоснабжение осуществляется из колодцев и скважин. Если вы будете пить воду из этих источников – сдайте ее в лабораторию на химанализ. Не все вредные примеси можно удалить с помощью фильтра. Неправильно сбалансированный состав воды может со временем ухудшить самочувствие всех домочадцев.

 

12. Проверка документов. К моменту заключения сделки у продавца недвижимости должны быть в наличии следующие документы.

 

Перечисляем по пунктам:

а) свидетельства о госрегистрации права на жилой дом и земельный участок (в случае если дом был зарегистрирован после 15 июля 2016 года – выписка из ЕГРП);

б) правоустанавливающие документы на дом (договоры купли-продажи либо дарения, мены, ренты, разрешение на строительство и акт ввода дома в эксплуатацию или решение суда о признании права собственности на жилой дом и др.);

в) правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, дарения, мены либо решение суда о признании права собственности, свидетельство о вступлении в наследство, старое свидетельство о праве собственности и др.);

г) технический и кадастровый паспорта на жилой дом и на земельный участок;

д) документы о подключении к коммуникациям, договоры с обслуживающими компаниями;

е) справки об отсутствии задолженностей по налогам и ЖКХ;

Проверить данные предлагаемого вам участка перед сделкой можно по публичной кадастровой карте.

 

13. Регистрация cделки. В процессе приобретения загородной недвижимости составляются два договора купли-продажи: на дом и на участок. Грамотно составленный договор должен содержать подробный список прав и обязанностей продавца и покупателя, срок освобождения помещения прежним владельцем.

С момента подписания договора до государственной регистрации собственности обычно проходит около месяца, все это время деньги хранятся в банковской ячейке. После заключения сделки продавец и покупатель подают документы в федеральную службу – Росреестр. С 1 марта 2013 года регистрировать договор купли-продажи не нужно, но регистрация права собственности проходит в прежнем порядке. Покупатель уплачивает госпошлину за регистрацию покупки дома и участка. Вместо свидетельств о собственности новому владельцу сейчас выдают выписку из реестра, заверенную печатью. На договоре купли-продажи ставится надпись о регистрации с номером и датой внесения записи в Госреестр.

10 октября 2017 / Вокруг Москвы
комментарии

Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи!