Общество 10 марта 2018

Кто кому должен: права и обязанности управляющих компаний

Министерство ЖКХ совместно с главами округов определит место каждой управляющей компании в иерархии качества услуг населению. Что повлияет на рейтинг эксплуатационников, и в каких случаях жильцы вправе от них отказаться?

История вопроса

Частные управляющие организации в Подмосковье появились в результате реформы жилищно-коммунального хозяйства в марте 2005 года. После вступления в силу действующего Жилищного Кодекса РФ они стали одной из трёх моделей управления многоквартирными домами – наряду с кооперативами и товариществами собственников жилья и помещений. Понадобился почти десяток лет и гораздо больше жалоб на недобросовестных исполнителей, чтобы за соблюдением обязательств по содержанию жилищного фонда был установлен государственный контроль. С сентября 2014 года жилнадзор усилил Федеральный закон № 255-ФЗ о лицензировании управления многоквартирными домами. С 1 мая 2015 года подобная деятельность без лицензии запрещена.

Лицензию Госжилнадзора могут получить как отечественные предприниматели, так и юридические лица: после квалификационного экзамена для специалистов и руководителей управляющих организаций на знание жилищного законодательства. Разрешение действительно лишь на территории выдавшего его субъекта РФ. Лицензия бессрочная, но это не значит, что жильцы не могут избавиться от не справляющейся со своими обязанностями управляющей компании. Сменить ее можно на основании жалоб в госжилинспекцию. Права управления жилищным фондом управляющую организацию могут лишить после двух нарушений, установленных в суде.

Столичный опыт

Постановление о лицензировании позволило московским управам участвовать в выборе управляющих организаций и не только проверять выполнение ими основных жилищно-коммунальных услуг, как раньше, но и контролировать предоставление дополнительных услуг по единому стандарту платежей. Претензии к управляющим организациям жильцы высказывают на интернет-ресурсе «Дома Москвы» (там же можно получить и информацию о своей УК). Наряду с проверкой компетентности, в Москве с 2015 года на городском портале открытых данных публикуются рейтинг и антирейтинг управляющих компаний на основе оценки Госжилинспекции. При оценивании учитываются три показателя: надежность, количество нарушений и удовлетворение населения.

В Подмосковье же возможности оценить управленцев пока нет. Рейтинг управляющих организаций лишь собираются формировать в области. Такую задачу перед Министерством ЖКХ поставил губернатор Андрей Воробьев. Глава региона поручил ведомству совместно с районными властями составить «понятный жителям» рейтинг УК. Он будет прозрачно отражать состояние дел с управлением домами и тратой собранных на это средств.

Содержание договора

Основные функции управляющей организации – представление от имени собственников единого заказчика для поставщиков услуг и единого исполнителя для жильцов дома. Но жильцы не всегда могут проконтролировать добросовестность управляющей организации по расходу их денег и часто не понимают, куда деваются немалые суммы на содержание и ремонтобщего имущества. Нередко собственники не только не заглядывают в договор, регулирующий отношения с УК, но даже не имеют его на руках. Собственник жилья может запросить отсутствующий документ в органах ЖКУ. Договор составляется в двух экземплярах, один из которых остается в УК, другой выдается жильцу. Положения документа исполняются безапелляционно.

Условия договора – одни и те же для всех соседей по многоквартирному дому. В документе обозначен и срок, на протяжении которого управляющая организация, согласно ст. 162 ЖК РФ, предоставляет коммунальные услуги, ведет хозяйство и ремонтирует дом. Он не бывает менее одного года и более пяти лет. С компанией, выбранной по конкурсу, договор заключается максимум на три года. Если в договоре не обозначена обязанность компании предоставлять отчет о проделанной работе, то его должны предоставить органы ЖКУ по окончании договора. Эта норма должна исполняться, поскольку зафиксирована в той же статье Жилищного Кодекса.

Полномочия управленцев и собственников

В обязанности УК входят организационные услуги и эксплуатационно-ремонтные работы для обеспечения безопасности проживания и поддержания архитектурного облика дома. Управляющая организация контролирует состояние внутридомовых сетей и общедомовых счетчиков, обеспечивает вывоз мусора, уборку подъездов и принадлежащих к имуществу дома прилегающих территорий.

В обязанности управляющей организации по содержанию придомового участка входят: озеленение, уборка и вывоз мусора, оборудование детских площадок и поддержание их в нормальном состоянии. По согласованию с региональными органами УК внедряет энергосберегающие программы для рационального потребления коммунальных ресурсов. А в перечне организационных услуг – аккумулирование средств за предоставленные ресурсы и оплата их поставщикам, перерасчет оплаты некачественных услуг и выявление расхищения энергоресурсов, контроль задолженностей и совместное с жильцами принятие тарифов на следующий год.

Тариф утверждается на общем собрании собственников жилья, которое должно проводиться не реже раза в год. На нем УК отчитываетсяобо всех эксплуатационных расходах и согласовывает решение о предстоящей плате за содержание и ремонт дома. По желанию жильцов она может быть выше муниципальной – в каждом доме этот вопрос решается индивидуально. Согласно ст. 158 ЖК РФ, если собрание не утвердило тариф, он считается равным муниципальному. В таком случае даже при недостатке аккумулируемых от жильцов средств органы ЖКХ несут ответственность за ведение хозяйства и ремонт дома. А контролировать выполнение обязательных работ должны жильцы.

Зона ответственности

Правила предоставления коммунальных услуг устанавливают ответственность органов ЖКХ за невыполнение работ, возложенных на них договором и законодательством РФ. Государственный надзор за работой организаций по управлению жилым фондом возложен на государственные жилищные инспекции.

При невыполнении обязанностей управляющую организацию могут оштрафовать на сумму до 50 тыс. руб. Нарушение норм обеспечения ресурсами влечет штраф 10 тыс. руб. А игнорирование правил пожарной безопасности карается штрафом до 200 тыс. руб. При нанесении вреда общему имуществу вследствие действия или бездействия уполномоченных лицст. 44 ГК РФ перекладывает ответственность за убытки жильцов на управляющую организацию. Штрафные санкции накладываются на основании обращения собственников в прокуратуру.

Правовым последствием невыполнения управляющей организацией своих обязанностей может быть и расторжение договора – в суде, по соглашению сторон или в одностороннем порядке. В течение месяца после заключения договора Закон о правах потребителей разрешает его расторгнуть без объяснения причин и оплаты неустойки.

Каждый, право, имеет право

Но, кроме обязанностей, управляющая организация наделена и определенными правами, о которых должны быть извещены собственники. В частности, она может:

- требовать от жильцов и исполнителей работ возмещения, возникших по их вине убытков;

- взыскивать с жильцов задолженность и приостанавливать им поставку энергоресурсов при неполной оплате коммунальных услуг;

- контролировать показания приборов учета и корректировать платежи при их неправильной передаче;

- перечислять на погашение задолженности поставщикам услуг и оплату ремонтных работ резервные средства собственников;

- информировать уполномоченные органы о фактах незаконной перепланировки и использовании общего имущества не по назначению.

Для пользы делу управленцы должны искать компромиссв соблюдении баланса между реализацией своих прав и заботой об интересах жильцов. Эффективная работа УК невозможна без качественной обратной связи.

Инна Тихонова

комментарии

Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи!